개인회생 청산가치 계산, 집이 있으면 변제금이 얼마나 올라가나

집이 있어도 개인회생은 가능합니다. 다만 집의 청산가치만큼 변제 총액이 올라갈 수 있습니다. 개인회생은 변제총액이 재산 청산가치 이상이어야 인가되기 때문입니다.

부동산 청산가치는 시세 전액이 아니라 시세에서 담보채권을 뺀 금액입니다. 집값 2억에 담보 1억 8천만원이면 차액 2천만 원 안팎이 청산가치로 잡힙니다. 담보가 시세와 같거나 더 크면 부동산 청산가치는 0에 가깝습니다. 예금·보험은 2026년 2월부터 각 250만원까지 공제됩니다. 집을 팔아야만 회생이 되는 것은 아니고, 변제 기간이 5년으로 늘거나 월액이 조정될 수 있습니다.

부동산 청산가치 = 시세 − 담보채권입니다. 담보가 잡힌 만큼은 채권자 몫이라 청산가치에 잡히지 않습니다.

담보가 시세에 가까울수록 청산가치가 작아져 변제 부담이 줄어듭니다. 반대로 대출이 적은 자가라면 청산가치가 커져 변제금이 올라갈 수 있습니다.

가용소득 기준 3년 변제액이 청산가치보다 적으면, 청산가치를 채우기 위해 변제기간이 5년으로 늘거나 변제총액이 올라갑니다. 예를 들어 가용소득 3년 변제액이 3,000만원인데 부동산 청산가치가 1억원이면, 3년으로는 청산가치를 못 채워 변제기간·총액 조정이 필요합니다.

여기에 2026년 2월 규칙 개정으로 예금·보험 해지환급금은 각 250만원까지 공제됩니다. 소액 예금·보험은 청산가치를 크게 올리지 않지만, 부동산·퇴직금은 영향이 큽니다.

청산가치 계산기에 부동산 시세·담보채권, 예금·보험·퇴직금을 넣으면 총 청산가치와 3년·5년 환산 필요 월변제금이 나옵니다. 이를 월변제금 추정기의 가용소득 변제액과 비교하면, 변제기간이 3년으로 충분한지 5년이 필요한지 가늠할 수 있습니다.

다만 실제 청산가치는 법원이 감정·심리를 거쳐 확정하며, 개별 재산의 처분 조건에 따라 달라집니다. 계산 결과는 참고용으로만 활용하세요.

자가가 아니라 전세로 살고 있다면 부동산 청산가치는 없지만, 전세보증금이 청산가치에 반영될 수 있습니다. 다만 임차보증금은 법이 정한 범위에서 보호받을 수 있어, 전액이 그대로 청산가치가 되는 것은 아닙니다. 보증금 규모와 임대차 조건에 따라 반영액이 달라집니다.

결국 부동산이든 전세든 같습니다. 처분 가능한 실질 가치만 청산가치에 잡히고, 그 금액 이상을 변제해야 개인회생이 인가됩니다. 자기 상황의 청산가치를 계산기로 확인하고, 정확한 산정은 법원·대한법률구조공단(132) 상담으로 점검하는 것이 좋습니다.

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